管理会社との関係
管理会社はマンションにとって、実は大きな存在です。マンション内がいつもきちんと清掃されていて、設備等のメンテナンスが行き届いているのは、管理会社がちゃんと仕事をしているからといえます。今も昔もマンションは分譲時にすでに管理会社は決まっています。ただ、昔は、管理会社を変更することなんて全く考えられませんでした。マンション管理に対する区分所有者の意識が低かったことと、管理組合や区分所有者には、マンション管理に関する情報が乏しく管理会社に対抗できなかったことなどが原因です。
しかし、マンションでの永住志向が強まっている中、区分所有者の管理会社の仕事の質やコストへ向ける目はだんだん厳しくなっています。法的にも２００１年にマンション管理適正化法が施行され、管理組合（区分所有者）を支援する制度が整いました。
これからの管理組合と管理会社は、お互いがよりよいパートナーとなることを目指しながら、正当なサービスに対しては正当な対価を支払い、満足できなければ契約の解除も辞さないという、ビジネスライクな関係に向かって行くべきだと思います。
１）マンション管理の主役は管理組合
マンション管理組合の中には、管理会社に頼らず自主管理しているマンションもありますが、ほとんどのマンションでは、管理会社が管理業務を委託されています。区分所有者と管理会社の関係は、区分所有者の団体である管理組合がマンション管理の方針を決定し、管理会社がそれを具体的に遂行するというのが本来の姿です。（本来の姿はどこに・・・）
多くのマンション管理組合にとって、管理会社は自分たちが依頼した会社ではなく、あらかじめ売主のデベロッパーがセットした会社です。さらに、多くの区分所有者は、マンション管理を全く知らない素人なので、マンション管理にあまり関心がなく、管理のやり方や仕組みなどの内容を、最初にセットされた「管理会社に全てお任せすれば大丈夫」と安心しているケースが少なくありません。こんな区分所有者ばかりの管理組合ならば、管理会社に対するチェックは全く機能せず、管理会社が自由にやりたい放題です。管理会社にとって、こんな管理組合は、非常にオイシイ存在です。さしずめ、管理会社が「牧場主」で、管理組合が「羊」といった感じでしょうか。
（「羊」からの脱却？）
管理組合は、毎月管理委託費という名目で管理会社に多額の管理費用を支払っています。区分所有者が毎月徴収されている管理費のかなりの部分が、管理委託費に当てられているのです。しかし、この管理委託費の内訳が管理組合の決算書に載っていない管理組合もあります。内訳がわからないと、マンション管理の個々の業務にどれくらいのコストがかかっているのか全く分かりません。分譲時に決められている管理費には競争原理が働いていないので、管理会社に多くの利益をもたらす仕掛けが隠されていることもあります。内訳が明示されていない場合は、管理会社に管理委託費の内訳を明示するように求めることから始めましょう。
２）管理委託契約書と重要事項説明書
現在は管理組合と管理会社の契約は１年毎の更新制となっていて、自動更新は原則的に認められていません。それでも自動更新している管理組合があります。本来は、マンション管理組合から契約更新の意向を受けた管理会社は、管理委託契約の更新の前に、委託契約のポイントを「重要事項説明書」という書面にまとめて、区分所有者全員に交付し、前年度契約より変更点があれば、説明会を開かなければなりません。なお、管理会社の更新は、通常定期総会の決議（普通決議）で決定・承認されます。管理組合は、総会までに重要事項説明と管理委託契約書をじっくり吟味して、管理上の不備はないか？管理組合にとって契約上不利な条件はないか？などを詳細に検討します。その際には、国土交通省が発表している「マンション標準管理委託契約書」を参考にしましょう。
また、重要事項説明書の交付には法律的な罰則規定がありません。契約更新の意思を示したのに、管理会社が重要事項説明書をなかなか出してこない場合は、管理組合側から強く請求する必要があります。
３）管理委託費を安くする方法
管理組合がマンション管理会社に毎月支払う管理委託費を安くする方法は色々考えられます。ただし、いきなり管理会社を変更してコスト削減するやり方はお勧めしません。新たな管理会社と管理組合が馴染むまでストレスが意外に大きくリスクも高いからです。まずは、同じ管理会社が同じ条件で金額をどこまで下げてくるのか？交渉してみる価値はあります。ここで２割程度の減額が可能になった例も珍しくありません。ただし、管理会社というプロを相手にした交渉ですから、一筋縄ではいきません。管理組合側も材料を用意したり理論武装したり、相手に管理組合の思いを分かってもらう努力や交渉力が必要です。コンサルタントのフォローを活用するのも有効です。