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１）マンション管理組合って何？

マンション管理組合は、分譲マンションを購入した所有者（建物を区分して所有しているので「区分所有者」と言います）によって構成される組織です。
区分所有者は、マンションを所有する限り管理組合から脱会できません。町内会や自治会と大きく違う点です。
マンション管理組合の目的は、「マンションを適切に維持・管理すること」、ただ、それだけです。でもそれは、建物所有者が果たさなければならない大きな責任です。管理組合はその責任を果たす組織というわけです。
管理組合の組合員は区分所有者です。ただし、１戸につき１人だけです。１戸の住戸を複数で共有している場合は、共有者の中から誰か１人が代表します。逆に、１人で複数戸を所有している場合は、何戸持っていても１人だけ組合員になります。
なお、区分所有者の同居人（＝家族など）や賃借人などは「占有者」といいます。管理組合で決められた生活のルールなどは守らなければなりません。

２）マンション管理って、どういうこと？

少子高齢化で人口が減少していますが、新築マンションは年間２０万戸のペースで竣工しています。言い替えると、需要が減り供給が増えているわけです。しかも誰もが新しいマンションに住みたがります。つまり既存のマンションは、住民の新陳代謝が難しくなり、マンション住民の高齢化や空室化が一気に加速しそうです。人気のないマンションは、その傾向が確実に、よりはっきりと、進行していきます。その一方で、管理組合がしっかりしている快適なマンションは、築３０年を超えても人気が衰えないようです。
これからは、この二極化の傾向がますます強くなっていきそうです。勝ち組なるか負け組みになるか？「古くなっても住民が安全・安心に快適な生活ができるマンション」であり続けるためのグレードアップが求められています。
マンション管理とは、日常的な掃除や点検や修繕を行うだけではありません。古くなっても魅力あるマンションであり続ける必要があるからです。組合員は、そのために管理組合に管理費や修繕積立金を納めて所有者全員で負担しているわけです。また、管理組合には、建物の「ハード面」の取組みだけでなく、マンション住民のための「ソフト面」の取組みも重要です。ソフト面とは、お互いが気持ちよく生活するためのルールや仕組み作りのことです。あなたのマンションの取組みはいかがでしょうか？

３）マンション管理組合が活動しないとどうなる？

もしマンション管理組合が無ければ、建物や設備や附属施設の点検、清掃、修繕等がおろそかになって、マンション全体が荒れて、あっという間に老朽化も進んでしまいます。こうなったら、修繕するのに計画的な修繕と較べて割高になることが多いでしょう。歯医者に行かないで虫歯を放置すると、後で治療が大変になることと同じ理屈ですね。また、修繕だけでなく日常の管理についても、管理会社に全てお任せしてしまうと、管理会社のいい値のまま相場よりも割高な契約を結んでいた！なんてことにもなりがちです。それだけでなく、肝心の管理に手を抜かれる可能性も大きいのです。
管理会社のフロントマン（管理組合の窓口担当者）は１人で１０以上の管理組合を担当していることも珍しくないからです。これでは全てをちゃんとフォローできません。では、どうするか？答えは、手を抜いても分かりにくい（クレームの出にくい）管理組合、つまり全て任せてくれる管理組合で手を抜きます。管理委託契約費は割高なのに、肝心の仕事は手を抜かれる・・・真に踏んだり蹴ったりですね。でも、これが現実です。
いずれにしてもマンション管理組合がちゃんと活動しないと、そのツケは管理費や修繕積立金の増額となって、組合員（区分所有者）に回ってきます。
ソフト面でも、マンションの生活ルールが有名無実化するので、各住民は好き勝手に振る舞い出すでしょう。こうなるとマンションは殺伐とした無法地帯と化します。善良なマンション住民はそのマンションから去っていき、問題のある住民の割合が高くなります。するとマンションから去る住民が益々増えて・・・と悪循環のスパイラルに陥ります。最後は、（年金暮らしなどの）経済的理由などから転居できない住民と問題住民がマンションに残ります。そんなマンションに住みたいと思う人や欲しいと思う人は誰も居ません。空き住戸に買い手がつかない歯抜けマンションになると、管理費や修繕積立金などの回収もままならなくなります。すると、管理がますます上手く行かず、マンションが急速に立ち枯れていきます。

４）管理規約と使用細則

「管理規約」とは、そのマンションの基本的な（原則的な）ルールを定めたものです。基本的なルールには、「建物の用途（使い方）や区分」「管理組合の業務内容」「管理組合の運営方法」「管理費・修繕積立金の使い方」などがあります。
管理規約は、区分所有法で定められて「マンション内の法律」という位置付けになります。例えば、管理規約には「このマンションは住居専用」と書いてあるのに、憲法や民法で保障された権利があるからと「所有している住戸で喫茶店を開かせろ！」と裁判所に訴えても、管理規約を根拠に敗訴します。
なお、管理規約の設定、変更および廃止には、区分所有者全員賛成の書面決議か、総会での特別決議（組合員数と議決権総数の４分の３以上の賛成）が必要です。それだけ重いルールということです。
また、新築マンションでは、あらかじめデベロッパーが作った規約案（原始規約案）を全員の購入者が書面承認して監理規約とするのが一般的です。
ただし、自分たちで作った管理規約定ではないので、管理会社にとって好都合な内容や、不公平な内容が盛り込まれているかも知れません。また、内容が古いかも知れません。新築マンションや管理規約の見直しがまだ行なわれていないマンションは、国土交通省の「マンション標準管理規約」を参考にしてご自身のマンションの管理規約をじっくりと精査し、見直してみることをお勧めします。
次に、「使用細則」について、です。使用細則は管理規約と一体となって機能し、管理規約を補います。つまり、マンションの日常生活の細かなルールや注意事項を定めたものです。使用細則も管理規約と同様にマンション内の法律です。管理規約より生活に根ざしたルールだとお考えください。
管理規約も使用細則も見直し検討には、マンション住民間の利害などを細かく調整する必要がありますが、自分たちのルールですから、皆の意見を反映しながらドンドン見直すべきだと思います。
いずれにしても、快適なマンションライフのためには、管理規約や使用細則でルールを分かりやすく決めておくことがとても重要です。

５）専有部分と共用部分

マンションには、１つの敷地の中にたくさんの所有権が存在しています。それぞれが購入した住戸など（各自の所有権がある部分）を「専有部分」といいます。専有部分はそれぞれの区分所有者の所有物です。
また、専有部分以外の部分を「共用部分」といいます。共用部分は区分所有者全員の所有物になります。
共用部分の範囲（専有部分との境目）は、管理規約に定められています。具体的には、建物の外壁、屋上、基礎部分、廊下、階段、エレベーター、エントランス、給排水設備、電気設備、ガス配管設備、テレビアンテナ、管理事務室、集会室、駐車場、敷地内小公園、植栽、街灯などが共用部分になります。マンションの敷地も共用部分になります。多くのマンションでは規約で共用部分の範囲が示されているはずですので、一度、管理規約でご確認ください。

（ベランダも共用部分ですよ！）
よく専有部分と間違われるのが、各住戸のベランダやルーフバルコニーや専用庭などです。これらはその住戸の所有者だけが使用できるように「専用使用権」が与えられているだけで、実はこれも共用部分です。
ベランダや専用庭が共用部分とされているのは、火災など災害時の脱出ルートや消火・救出用の通路として使用する構造となっているマンションが多いことも関係しています。ベランダは共用部分なので、避難経路の邪魔になる物置などを設置したり、勝手にタイルなどを床面に貼り付けたりはできません。

６）管理費と修繕積立金

住戸の所有者は、毎月管理費と修繕積立金を管理組合に納めます。管理費と修繕積立金は、使用目的が異なります。原則は、区分して会計されます。
管理費は、マンションの日常管理に使われるものです。廊下やエレベーター、エントランスなどの電気代等共用部分の水道光熱費や、設備の保守・メンテナンス費、管理組合の活動資金などは管理費から支払われます。
多くの管理組合の最も大きな支出は、管理会社に支払う管理委託費です。マンション管理の実際の業務は、管理組合だけではできないことが多く、管理会社や専門業者に業務を委託しているのが一般的だからです。
修繕積立金は、長期修繕計画による修繕工事や共用部分のバリアフリー化等の大規模な修繕・改修工事、建物の躯体調査などに備えて積立てられるものです。イザという時のために貯めているマンションの貯金とお考えください。
また、修繕積立金は大きなお金が必要な時、例えば台風や火災や地震などの天災や不測の事態で必要となる修繕や敷地や共用部分の変更（例：空地に駐輪場を作るなど）など、にも使われることがあります。

７）大規模工事とは？

大規模工事は、主に外壁塗装や屋上防水などを行うために足場を組んで行う工事をいいます。なお、足場を組む工事は、「仮設工事」と呼ばれています。仮設工事とは、工事を行うのに必ず必要な工事なのに、工事が終わると何も残らない工事のことです。
実はこの足場工事には、多大なコストがかかります。どの位かというと、足場を組む建物の大きさ・高さ・形など状況によって違ってきますが、１戸当たり大体１０万円前後（１００戸ならば１０００万円前後）くらいは必要になります。でも工事が終わると、何も残りません。そこで長期修繕計画では、足場工事のコストを考えて、足場を組んでできる工事を全部集中して済ませる計画をします。つまり、さまざまな工事が一気に集中するので、工事の規模が拡大し、大規模工事となるわけです。
なお、大規模工事は、主に外壁塗装の耐久性を考えて実施するペースを決めます。各マンションの立地条件などによって異なりますが、概ねは１２～１５年に１回のペースになると思います。塗装材料も技術革新が進んでおり、以前より耐久性が向上しているようです。

８）長期修繕計画とは？

長期修繕計画」とは、「修繕周期」に基づいて、計画した時から３０年くらい先までマンションを修繕するお金が総額で幾らかかかるか？をグラフで表わしたものです。ただし、日常の管理に必要な費用は含まれていません。修繕積立金は、これを根拠にして金額設定をします。
修繕周期とは、鉄部、外壁、給配水設備、屋上防水、エレベーター、設備配管毎に、修繕したり更新（＝新しくすること）したりするペースを示します。例えば、外部鉄部塗装を７年に１回のペースで行うべきだとしたら、長期修繕計画書には７年毎に外部鉄部塗装工事の金額が入っています。そうやってマンションの建物維持に必要な全ての修繕工事の金額が入って長期修繕計画はできています。
修繕周期については大まかな基準がありますが、実際はマンションの環境などによって大きく変わります。それぞれのマンションでは、建築士などによる建物診断をして、劣化状況を確認しながら決めるのが良いと思います。建物診断は、本格的な破壊検査は必要ありません。経験豊富な建築士が観察すれば多くのことが分かるからです。ただ、給水や排水の配管については、設計どおりの材料が使われているのかどうか？を一度はファイバースコープ検査で確認しておくと安心です。

９）総会とは？

総会とは、マンション管理組合の最高意思決定機関です。区分所有法で年１回以上の開催が義務付けられています。マンション管理組合の重要な事項の全ては総会によって決めなければならないからです。
総会が開催される時は、組合員（区分所有者）全員に総会議案書を発送して召集がかけられます。総会で話し合い決議される項目はこの総会議案書に議案として書かれた内容だけです。議案以外の案件は話し合うことができません。